|
KORT SAMENGEVAT
|
In La Rochelle wankelt het reglement voor de regulering van toeristische verhuur dat in 2022 en 2023 door de agglomeratiegemeente is aangenomen. Tijdens een zitting bij de bestuurlijke rechtbank van Poitiers heeft de advocaat van de staat de annulering van deze besluiten voorgesteld, waarbij hij de noodzaak erkent om te handelen gezien de spanningen op de huurmarkt. De rechters zullen binnen drie weken hun beslissing bekendmaken, met de mogelijkheid van totale of gedeeltelijke annulering. Centraal in het dossier staat de gelijkheid van behandeling tussen eigenaren, de precisie van de criteria voor wijziging van gebruik, en het behoud van het compensatieprincipe.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering
Het geschil dat op dinsdag 2 september inhoudelijk wordt behandeld, markeert een beslissende stap in de regulering van seizoensverhuur in La Rochelle. De advocaat van de staat heeft geadviseerd de besluiten die in oktober 2022 en vervolgens in maart 2023 door de intercommunale, geleid door Jean-François Fountaine, zijn genomen, te annuleren. Hoewel deze positie juridisch niet bindend is, wordt zij in het merendeel van de zaken gevolgd door de rechtbanken en kan zij leiden tot de nietigverklaring van de kern van het systeem, tenzij een gedeeltelijke annulering wordt overwogen.
Het dossier vindt zijn oorsprong in een verzoek dat is ingediend door de Nationale Unie van Vastgoedbezitters (UNPI) – de vakvereniging van verhuurders, ondersteund door 49 eigenaren van toeristische woningen. Op de achtergrond speelt de wil om de groei van toeristische verhuur in bepaalde wijken in te dammen via een systeem van vergunningen en compensatie, en om het aanbod van woonruimte voor het hele jaar in een stad onder druk te behouden.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering – wat de zitting zegt
De advocaat van de staat erkent de dringende noodzaak voor de gemeenschap om in te grijpen op de huurmarkt, een erkenning die een aanzienlijke vooruitgang markeert voor de gemeente La Rochelle vergeleken met eerdere referé-gevallen. Hij zet ook het compensatieprincipe niet ter discussie: in het centrum en bij de Minimes moet een eigenaar die een secundaire woning wil verhuren, in ruil daarvoor een vergelijkbaar onroerend goed aanbieden voor lange termijn huur elders in de stad.
Toch worden er twee grote kwetsbaarheden aangekaart. Ten eerste wordt de verschillende behandeling tussen natuurlijke personen en rechtspersonen (SCI, micro-ondernemingen…) als in strijd met het gelijkheidsbeginsel beschouwd. Ten tweede worden de criteria voor vergunning (of afwijzing) van wijziging van gebruik als te vaag beoordeeld, omdat ze voornamelijk de gevallen van afwijzing zouden regelen zonder een voldoende stabiele en leesbare basis voor vergunningen te bieden.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering – posities van partijen
Vanuit de kant van de verzoekers betwist de advocaat het bestaan van een tekort aan huurwoningen voor het gehele jaar, dat onvoldoende is aangetoond, en beschouwt het reglement als illegale instrumenten. Aan de andere kant herinnert de gemeente eraan dat het aandeel van seizoensverhuur het plafond van 10 % van het woningaanbod in La Rochelle heeft overschreden, en dat hun aantal met ongeveer 28 % is toegenomen sinds de beslissing van oktober 2022 – een tekst die omwille van de voorbehouden nooit in werking is getreden.
Marie Nédellec, wethouder verantwoordelijk voor de regulering van toeristische verhuur, heeft een systeem verdedigd dat zij wil afstemmen op de lokale spécificaties, terwijl ze benadrukt dat andere gemeenten vergelijkbare mechanismen hebben aangenomen die door de rechter zijn goedgekeurd. Aan het eind van de zitting verklaarde zij vastbesloten te zijn om “de strijd tot het einde toe te voeren”, ondanks een ongunstige juridische situatie.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering
De volgende beslissing, die binnen drie weken wordt verwacht, kan de door de advocaat van de staat voorgestelde richting bevestigen of slechts gedeeltelijk aannemen. Een volledige annulering zou de gemeente verplichten om haar juridische structuur ingrijpend te herzien (definities, indelingen, vergunningcriteria, gelijkheid van behandeling), terwijl een gedeeltelijke annulering haar de mogelijkheid zou geven om kwetsbare punten te corrigeren, bijvoorbeeld door de criteria voor wijziging van gebruik te preciseren en de gelijkheid tussen de categorieën van eigenaren te herstellen.
In de tussentijd bevatten de actoren in de sector – eigenaren, beheerders, platforms – zich in een zone van onzekerheid. Rechtspersonen, in het bijzonder, volgen nauwgezet het punt met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel, dat de levensvatbaarheid van veel lokale economische modellen zou kunnen beïnvloeden als er verschillend beleid zou worden afgekeurd.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering – technische en juridische uitdagingen
Centralt staat het compensatieprincipe, dat antwoord geeft op een logica van behoud van het klassieke huurpark, door de eigenaar te verplichten om een equivalent onroerend goed “terug te geven” aan de jaarlijkse markt wanneer hij een woning van de markt haalt om deze in seizoensverhuur te plaatsen in de meest drukbelaste gebieden. Dit mechanisme, dat door de advocaat van de staat als legitiem wordt beschouwd, vereist echter genormeerde, transparante criteria die zonder discriminatie toepasbaar zijn.
De kwestie van de criteria voor vergunning concentreert de risico’s: als de opgesomde voorwaarden te vaag of meer gericht zijn op de afwijzing dan op de doordachte beslissing per geval, loopt de regeling het risico van censuur. In omgekeerde zin versterkt een geobjectiveerde analysekader (aantoonbare druk, specifieke locatie, kwaliteit van het onroerend goed, impact op de leegstand, evenwicht met de toeristische economie) de juridische veiligheid en acceptatie.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering – een debat dat verder gaat dan La Rochelle
Dit dossier past in een nationale ontwikkeling waarbij de regulering van toeristische verhuur steeds dichter wordt. Voor een herinnering aan de huidige referentiepunten biedt een nuttige gids gedetailleerde informatie over de verplichtingen en speelruimtes van gemeenten en eigenaren: Regulering van toeristische verhuur: wat je moet weten. Ook de fiscale uitdagingen veranderen, met verwachte verschuivingen: Belasting van toeristische verhuur in 2025.
Behalve de wetgeving zijn de druk op toeristische gebieden en de recente actualiteit te zien: spanningen in kust- of eilandgebieden, debatten over de balans tussen aantrekkelijkheid en lokaal leven. Ter verduidelijking, zie de analyse over het verblijf in Corsica: Een “zwarte zomer” voor het toerisme in Corsica?, de vragen over het beeld van Frans toerisme: Toerisme, soft power en internationale perceptie, evenals de veerkracht van andere bestemmingen: Bergtoerisme en accommodaties.
In La Rochelle is een nieuw reglement voor toeristische verhuur in gevaar: de advocaat van de staat vraagt om annulering
Als de rechtbank de conclusies volgt, zal de Gemeente La Rochelle een robuster kader moeten herontwerpen, hierbij gebruikmakend van de gevalideerde elementen (noodzaak om te handelen, compensatie) en corrigerend wat als onvoldoende wordt beschouwd (gelijkheid van behandeling, precisie van de criteria). Een herschrijfwindow kan zich openen met steun van ervaringen van andere gebieden waarvan de instrumenten zijn bevestigd door de rechtbanken.
Tot die tijd blijft de sector in afwachting van de komende beslissing. Voor eigenaren hopen sommigen op een verlichting van de beperkingen of, bij gebrek daaraan, een verduidelijking. Voor gemeenten blijft het doel om toeristische aantrekkelijkheid en het recht op huisvesting te combineren, zonder de economische motoren van de lokale gemeenschap op lange termijn te belemmeren. De lokale president van de UNPI, Jean-Louis Racaud, wilde tot nu toe geen commentaar geven, wat wijst op een voorzichtigheid die past bij de belangen.
