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EN BREF
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À La Rochelle, le règlement de régulation des meublés de tourisme adopté en 2022 et 2023 par la Communauté d’agglomération vacille. Lors d’une audience au tribunal administratif de Poitiers, le rapporteur public a proposé l’annulation de ces délibérations, tout en reconnaissant la nécessité d’agir face aux tensions sur le logement locatif. Les juges rendront leur décision d’ici à trois semaines, avec la possibilité d’une annulation totale ou partielle. Au cœur du dossier : l’égalité de traitement entre propriétaires, la précision des critères de changement d’usage, et le maintien du principe de compensation.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation
Examiné au fond ce mardi 2 septembre, le contentieux entourant la régulation des locations saisonnières à La Rochelle franchit une étape décisive. Le rapporteur public a conclu à une annulation des délibérations prises en octobre 2022 puis en mars 2023 par l’intercommunalité présidée par Jean-François Fountaine. Si cette position n’est pas juridiquement contraignante, elle est suivie par les juridictions dans une large majorité d’affaires, et pourrait conduire à invalider le cœur du dispositif, à moins qu’une annulation partielle ne soit retenue.
Le dossier trouve son origine dans une requête portée par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) – Chambre syndicale des propriétaires, épaulée par 49 propriétaires de meublés touristiques. En toile de fond : la volonté de contenir l’essor des meublés de tourisme dans certains quartiers, via un régime d’autorisations et de compensation, et de préserver l’offre de logements à l’année dans une ville en tension.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation — ce que dit l’audience
Le rapporteur public admet la nécessité impérieuse pour la collectivité d’intervenir sur le marché locatif, reconnaissance qui marque une avancée notable pour l’Agglo rochelaise par rapport aux précédents épisodes en référé. Il ne remet pas non plus en cause le principe de compensation : dans l’hyper-centre et aux Minimes, un propriétaire souhaitant louer un meublé secondaire doit offrir en échange un bien comparable à la location longue durée ailleurs dans la ville.
Pour autant, deux fragilités majeures sont pointées. D’abord, la différence de traitement entre personnes physiques et personnes morales (SCI, microentreprises…) est jugée contraire au principe d’égalité. Ensuite, les critères d’autorisation (ou de refus) de changement d’usage sont jugés trop imprécis, car ils encadreraient principalement les cas de refus sans donner un cadre suffisamment stable et lisible pour les autorisations.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation — positions en présence
Du côté des requérants, l’avocat conteste l’existence d’une pénurie de logements à l’année suffisamment démontrée, et voit dans le règlement des outils illégaux. En face, la collectivité rappelle que la part des locations saisonnières a franchi le seuil des 10 % du parc de logements à La Rochelle, et que leur nombre a progressé d’environ 28 % depuis la délibération d’octobre 2022 — texte pourtant jamais entré en vigueur en raison des suspensions intervenues en référé.
Marie Nédellec, adjointe au maire en charge de la régulation des meublés de tourisme, a défendu un dispositif qu’elle veut adapté aux spécificités locales, tout en soulignant que d’autres collectivités auraient adopté des mécanismes proches validés par la justice. À l’issue de l’audience, elle s’est dite déterminée à « mener le combat jusqu’au bout », malgré une conjoncture contentieuse peu favorable.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation
La prochaine décision, attendue sous trois semaines, pourra confirmer l’orientation proposée par le rapporteur public ou ne l’adopter que partiellement. Une annulation totale obligerait la collectivité à revoir en profondeur son architecture juridique (définitions, zonages, critères d’autorisation, égalité de traitement), tandis qu’une annulation partielle lui laisserait la possibilité de corriger les points sensibles, par exemple en précisant les critères de changement d’usage et en rétablissant l’égalité entre catégories de propriétaires.
Dans l’immédiat, les acteurs du secteur — propriétaires, gestionnaires, plateformes — naviguent dans une zone d’incertitude. Les personnes morales, en particulier, suivent de près le point relatif au principe d’égalité, qui pourrait conditionner la viabilité de nombreux modèles économiques locaux si des régimes différenciés venaient à être censurés.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation — enjeux techniques et juridiques
Au cœur du dispositif, la compensation répond à une logique de préservation du parc locatif classique, en obligeant le propriétaire à « rendre » au marché annuel un bien équivalent lorsqu’il retire un logement pour le basculer en saisonnier dans les zones les plus tendues. Ce mécanisme, perçu comme légitime par le rapporteur public, suppose toutefois des critères normés, transparents et applicables sans discrimination.
La question des critères d’autorisation concentre les risques : si les conditions listées sont trop floues ou orientées vers le refus plus que vers la décision éclairée au cas par cas, le règlement encourt la censure. À l’inverse, une grille d’analyse objectivée (tension avérée, localisation précise, qualité du bâti, impact sur la vacance, équilibre avec l’économie touristique) renforce sa sécurité juridique et son acceptabilité.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation — un débat qui dépasse La Rochelle
Ce dossier s’inscrit dans une trajectoire nationale où la réglementation des meublés de tourisme se densifie. Pour un rappel des repères actuels, un guide utile détaille les obligations et marges de manœuvre des collectivités et des propriétaires : Réglementation des meublés de tourisme : ce qu’il faut savoir. Les enjeux fiscaux évoluent aussi, avec des inflexions attendues : Fiscalité des meublés de tourisme en 2025.
Au-delà du droit, la pression sur les territoires touristiques se lit dans l’actualité récente : tensions en zones littorales ou insulaires, débats sur l’équilibre entre attractivité et vie locale. À titre d’éclairage, voir l’analyse sur la saison en Corse : Un « été noir » du tourisme corse ?, les interrogations sur l’image du tourisme français : Tourisme, soft power et perception internationale, ainsi que la résilience d’autres destinations : Tourisme montagnard et hébergements.
À La Rochelle, un nouveau règlement sur les meublés de tourisme en péril : le rapporteur public réclame son annulation
Si la juridiction suit les conclusions, la Communauté d’agglomération de La Rochelle devra redessiner un cadre plus robuste, en tirant parti des éléments validés (nécessité d’agir, compensation) et en corrigeant ceux jugés défaillants (égalité de traitement, précision des critères). Une fenêtre de réécriture pourrait s’ouvrir, avec l’appui de retours d’expérience d’autres territoires dont les outils ont été confirmés par les tribunaux.
En attendant, le secteur demeure suspendu à la décision à venir. Côté propriétaires, certains espèrent un allègement des contraintes ou, à défaut, une clarification. Côté collectivités, l’objectif reste de concilier attractivité touristique et droit au logement, sans freiner durablement les motorisations économiques locales. Le président local de l’UNPI, Jean-Louis Racaud, n’a pas souhaité commenter à ce stade, signe d’une prudence à la mesure des enjeux.
