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IN KÜRZE
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In La Rochelle gerät die Regelung zur Regulierung der Touristenunterkünfte, die 2022 und 2023 von der Agglomerationsgemeinschaft verabschiedet wurde, ins Wanken. Bei einer Sitzung am Verwaltungsgericht Poitiers schlug der öffentliche Berichterstatter die Aufhebung dieser Beschlüsse vor und erkannte dabei die Notwendigkeit an, angesichts der Spannungen auf dem Mietwohnungsmarkt zu handeln. Die Richter werden bis in drei Wochen eine Entscheidung treffen, die eine vollständige oder teilweise Aufhebung zur Folge haben kann. Im Mittelpunkt des Falls stehen: die Gleichbehandlung der Eigentümer, die Präzision der Kriterien für Nutzungsänderungen und die Beibehaltung des Prinzip der Kompensation.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung
Am Dienstag, den 2. September, wurde der Rechtsstreit über die Regulierung von saisonalen Vermietungen in La Rochelle grundlegend behandelt. Der öffentliche Berichterstatter empfahl die Aufhebung der Beschlüsse, die im Oktober 2022 und März 2023 von der unter dem Vorsitz von Jean-François Fountaine stehenden Gemeinschaft beschlossen wurden. Auch wenn diese Empfehlung rechtlich nicht bindend ist, wird sie von den Gerichten in der Mehrheit der Fälle befolgt und könnte dazu führen, dass der Kern des Systems ungültig wird, es sei denn, es wird eine teilweise Aufhebung beschlossen.
Der Fall hat seinen Ursprung in einem Antrag der Nationale Vereinigung der Immobilienbesitzer (UNPI) – dem Berufsverband der Eigentümer, unterstützt von 49 Eigentümern von Touristenunterkünften. Hintergrund ist der Wunsch, das Wachstum der Touristenunterkünfte in bestimmten Stadtteilen zu begrenzen, durch ein Genehmigungssystem und Komensation, und das Angebot an Jahreswohnungen in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt zu erhalten.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung – was die Sitzung sagt
Der öffentliche Berichterstatter erkennt die dringende Notwendigkeit für die Gemeinde an, auf dem Mietmarkt einzugreifen. Diese Anerkennung markiert einen bemerkenswerten Fortschritt für die Agglomération Rochelaise im Vergleich zu den vorherigen einstweiligen Verfügungen. Er stellt auch das Prinzip der Kompensation nicht in Frage: Im Hochzentrum und in den Minimes muss ein Eigentümer, der eine Zweitwohnung vermieten möchte, im Gegenzug eine vergleichbare Wohnung für eine langfristige Vermietung in der Stadt anbieten.
Dennoch werden zwei bedeutende Schwächen hervorgehoben. Erstens wird die Unterschiedliche Behandlung zwischen natürlichen Personen und juristischen Personen (GmbH, Einzelunternehmen …) als Verletzung des Gleichheitsprinzips angesehen. Zweitens werden die Genehmigungskriterien (oder die Ablehnung) für Nutzungsänderungen als zu ungenau beurteilt, da sie hauptsächlich die Ablehnungsfälle regeln, jedoch keinen ausreichend stabilen und verständlichen Rahmen für die Genehmigungen bieten.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung – Positionen der Beteiligten
Auf Seiten der Antragsteller bestreitet der Anwalt die Existenz einer Wohnungsnot, die ausreichend nachgewiesen ist, und sieht in der Regelung illegale Instrumente. Auf der anderen Seite erinnert die Gemeinde daran, dass der Anteil der saisonalen Vermietungen die Grenze von 10 % des Wohnungsbestands in La Rochelle überschritten hat und dass ihre Zahl seit der Beschlussfassung im Oktober 2022 um etwa 28 % gestiegen ist – der Text war jedoch aufgrund der im einstweiligen Rechtsschutz vorgenommenen Aussetzungen nie in Kraft getreten.
Marie Nédellec, die stellvertretende Bürgermeisterin, die für die Regulierung der Touristenunterkünfte zuständig ist, verteidigte ein System, das sie den lokalen Besonderheiten anpassen möchte, und wies darauf hin, dass andere Gemeinden ähnliche vom Gericht bestätigte Regelungen erlassen hätten. Am Ende der Sitzung erklärte sie sich entschlossen, „den Kampf bis zum Ende zu führen“, trotz einer wenig günstigen Rechtslage.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung
Die nächste Entscheidung, die in drei Wochen erwartet wird, könnte die von dem öffentlichen Berichterstatter vorgeschlagene Richtung bestätigen oder nur teilweise annehmen. Eine vollständige Aufhebung würde die Gemeinde zwingen, ihre rechtliche Architektur (Definitionen, Zonen, Genehmigungskriterien, Gleichbehandlung) grundlegend zu überarbeiten, während eine teilweise Aufhebung ihr die Möglichkeit ließe, die sensiblen Punkte zu korrigieren, zum Beispiel durch Präzisierung der Kriterien für Nutzungsänderungen und Wiederherstellung der Gleichbehandlung zwischen Eigentümerkategorien.
Im Moment bewegen sich die Akteure des Sektors – Eigentümer, Verwalter, Plattformen – in einem Unsicherheitsbereich. Die juristischen Personen, insbesondere, verfolgen genau den Punkt bezüglich des Gleichheitsprinzips, das die Rentabilität vieler lokaler Geschäftsmodelle gefährden könnte, wenn differenzierte Regelungen unangemessen wären.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung – technische und rechtliche Herausforderungen
Im Zentrum des Systems steht die Komensation, die auf das Überleben des klassischen Mietbestands abzielt, indem sie den Eigentümer verpflichtet, dem Jahresmarkt ein gleichwertiges Objekt „zurückzugeben“, wenn er eine Wohnung für die saisonale Nutzung in den angespanntesten Zonen abzieht. Dieser Mechanismus, der von dem öffentlichen Berichterstatter als legitim angesehen wird, setzt jedoch klare, transparente und diskriminierungsfreie Normkriterien voraus.
Die Frage der Genehmigungskriterien konzentriert die Risiken: Wenn die aufgelisteten Bedingungen zu vage oder eher auf die Ablehnung als auf eine informierte Entscheidung im Einzelfall ausgelegt sind, ist die Regelung der Zensur ausgesetzt. Im Gegenteil, ein objektiver Analyserahmen (nachgewiesene Spannungen, genauer Standort, Bauqualität, Auswirkungen auf die Leerstände, Gleichgewicht mit der touristischen Wirtschaft) stärkt die rechtliche Sicherheit und Akzeptanz.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung – eine Debatte, die über La Rochelle hinausgeht
Dieser Fall fügt sich in einen nationalen Rahmen ein, in dem die Regulierung der Touristenunterkünfte zunehmen wird. Für einen Überblick über die aktuellen Richtlinien gibt es einen hilfreichen Leitfaden, der die Verpflichtungen und Handlungsspielräume der Gemeinden und Eigentümer detailliert: Regulierung der Touristenunterkünfte: Was man wissen sollte. Auch die fiskalischen Herausforderungen ändern sich, mit erwarteten Anpassungen: Steuerrecht der Touristenunterkünfte im Jahr 2025.
Über das Recht hinaus zeigt der Druck auf die touristischen Gebiete in den jüngsten Nachrichten: Spannungen in Küsten- oder Inselregionen, Debatten über das Gleichgewicht zwischen Attraktivität und lokalem Leben. Zur Erläuterung sei auf die Analyse der Saison auf Korsika verwiesen: Ein „schwarzer Sommer“ des Tourismus auf Korsika?, sowie die Fragen zum Image des französischen Tourismus: Tourismus, Soft Power und internationale Wahrnehmung, sowie die Resilienz anderer Reiseziele: Bergtourismus und Unterkünfte.
In La Rochelle gerät eine neue Regelung über Touristenunterkünfte in Gefahr: Der öffentliche Berichterstatter fordert ihre Aufhebung
Wenn die Gerichtsbarkeit den Schlussfolgerungen folgt, muss die Agglomerationsgemeinschaft La Rochelle einen robusteren Rahmen neu gestalten, indem sie die validierten Elemente nutzt (Handlungsbedarf, Komensation) und die als mangelhaft angesehenen korrigiert (Gleichbehandlung, Präzision der Kriterien). Ein Fenster für eine Neufassung könnte sich eröffnen, unterstützt durch Erfahrungen anderer Gebiete, deren Instrumente von den Gerichten bestätigt wurden.
In der Zwischenzeit bleibt der Sektor an die bevorstehende Entscheidung gebunden. Auf der Seite der Eigentümer hoffen einige auf eine Linderung der Anforderungen oder, falls nicht möglich, auf eine Klarstellung. Auf der Seite der Gemeinden bleibt das Ziel, touristische Attraktivität und Wohnen in Einklang zu bringen, ohne die lokale wirtschaftliche Dynamik nachhaltig zu bremsen. Der lokale Präsident der UNPI, Jean-Louis Racaud, wollte sich zu diesem Zeitpunkt nicht äußern, was auf eine Zurückhaltung in Anbetracht der Herausforderungen hinweist.
