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EM RESUMO
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Em La Rochelle, o regulamento de controle dos aluguéis de temporada adotado em 2022 e 2023 pela Comunidade de Agglomeração vacila. Durante uma audiência no tribunal administrativo de Poitiers, o relator público propôs a anulação dessas deliberações, reconhecendo a necessidade de agir frente às tensões no mercado de aluguel. Os juízes tomarão sua decisão em até três semanas, com a possibilidade de uma anulação total ou parcial. No cerne do assunto: a igualdade de tratamento entre proprietários, a precisão dos critérios de mudança de uso, e a manutenção do princípio de compensação.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação
Examinado em profundidade nesta terça-feira, 2 de setembro, o litígio ao redor da regulação dos alugueis de temporada em La Rochelle atinge um ponto decisivo. O relator público concluiu pela anulação das deliberações tomadas em outubro de 2022 e em março de 2023 pela intercomunidade presidida por Jean-François Fountaine. Se essa posição não é juridicamente vinculativa, é amplamente seguida pelas jurisdições na maioria dos casos e pode levar à invalidação do cerne do dispositivo, a menos que uma anulação parcial seja considerada.
O caso se origina de um pedido apresentado pela União Nacional dos Proprietários Imobiliários (UNPI) – Sindicato dos Proprietários, apoiado por 49 proprietários de aluguéis de temporada. Ao fundo: a vontade de conter o crescimento dos aluguéis de temporada em certos bairros, por meio de um regime de autorizações e de compensação, e de preservar a oferta de habitações permanentes em uma cidade sob pressão.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação — o que foi dito na audiência
O relator público admite a necessidade imperativa para a coletividade de intervir no mercado de aluguel, reconhecimento que marca um avanço notável para a Agglo rochelaise em relação aos episódios anteriores em liminares. Ele também não questiona o princípio de compensação: no centro histórico e nos Minimes, um proprietário desejando alugar um imóvel secundário deve oferecer em troca um bem comparável para aluguel de longo prazo em outro lugar na cidade.
No entanto, duas fragilidades principais são apontadas. Primeiro, a diferença de tratamento entre pessoas físicas e pessoas jurídicas (SCI, microempresas…) é considerada contrária ao princípio da igualdade. Em segundo lugar, os critérios de autorização (ou de recusa) de mudança de uso são considerados muito imprecisos, pois regulamentariam principalmente casos de recusa sem fornecer um quadro suficientemente estável e claro para as autorizações.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação — posições em presença
Do lado dos requerentes, o advogado contesta a existência de uma escassez de habitações permanentes suficientemente demonstrada e vê no regulamento ferramentas ilegais. Por outro lado, a coletividade lembra que a proporção dos alugueis de temporada ultrapassou o limite de 10 % do parque habitacional em La Rochelle, e que seu número aumentou aproximadamente 28 % desde a deliberação de outubro de 2022 — texto que nunca entrou em vigor devido às suspensões ocorridas em liminares.
Marie Nédellec, vice-prefeita responsável pela regulação dos aluguéis de temporada, defendeu um dispositivo que ela considera adaptado às especificidades locais, ao mesmo tempo em que ressaltou que outras coletividades teriam adotado mecanismos semelhantes validados pela justiça. Ao final da audiência, ela afirmou estar determinada a “lutar até o fim”, apesar de uma conjuntura litigiosa pouco favorável.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação
A próxima decisão, esperada em três semanas, poderá confirmar a orientação proposta pelo relator público ou adotá-la apenas parcialmente. Uma anulação total obrigaria a coletividade a revisar em profundidade sua arquitetura jurídica (definições, zoneamentos, critérios de autorização, igualdade de tratamento), ao passo que uma anulação parcial lhe deixaria a possibilidade de corrigir os pontos sensíveis, por exemplo, ao esclarecer os critérios de mudança de uso e restabelecer a igualdade entre categorias de proprietários.
Imediatamente, os atores do setor — proprietários, gerentes, plataformas — navegam em uma zona de incerteza. As pessoas jurídicas, em particular, acompanham de perto o ponto relativo ao princípio da igualdade, que poderia condicionar a viabilidade de muitos modelos econômicos locais se regimes diferenciados fossem censurados.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação — questões técnicas e jurídicas
No cerne do dispositivo, a compensação responde a uma lógica de preservação do parque locativo clássico, ao obrigar o proprietário a “devolver” ao mercado anual um bem equivalente quando retira um imóvel para convertê-lo em temporada nas áreas mais tensionadas. Esse mecanismo, considerado legítimo pelo relator público, supõe, no entanto, critérios normatizados, transparentes e aplicáveis sem discriminação.
A questão dos critérios de autorização concentra os riscos: se as condições listadas são muito vagas ou orientadas para o não mais do que para uma decisão esclarecida caso a caso, o regulamento corre o risco de censura. Por outro lado, uma grade de análise objetivada (tensão comprovada, localização precisa, qualidade da construção, impacto na vacância, equilíbrio com a economia turística) reforça sua segurança jurídica e aceitabilidade.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação — um debate que ultrapassa La Rochelle
Este caso se insere em uma trajetória nacional onde a regulamentação dos aluguéis de temporada se torna mais densa. Para um lembrete dos marcos atuais, um guia útil detalha as obrigações e margens de manobra das coletividades e dos proprietários: Regulamentação dos aluguéis de temporada: o que você precisa saber. As questões fiscais também estão evoluindo, com inflexões esperadas: Fiscalidade dos aluguéis de temporada em 2025.
Além do direito, a pressão sobre os territórios turísticos se lê nas recentes notícias: tensões em áreas litorâneas ou insulares, debates sobre o equilíbrio entre atratividade e vida local. Para esclarecimentos, veja a análise sobre a temporada na Córsega: Um “verão negro” do turismo na Córsega?, as interrogações sobre a imagem do turismo francês: Turismo, soft power e percepção internacional, assim como a resiliência de outros destinos: Turismo de montanha e acomodações.
Em La Rochelle, um novo regulamento sobre os aluguéis de temporada em perigo: o relator público pede sua anulação
Se a jurisdição seguir as conclusões, a Comunidade de Agglomeração de La Rochelle deverá redesenhar um quadro mais robusto, aproveitando os elementos validados (necessidade de agir, compensação) e corrigindo aqueles considerados deficiente (igualdade de tratamento, precisão dos critérios). Uma janela de reescrita pode se abrir, com o apoio de experiências de outros territórios cujos instrumentos foram confirmados pelos tribunais.
Enquanto isso, o setor continua suspenso pela decisão que está por vir. Do lado dos proprietários, alguns esperam um alívio das restrições ou, na falta disso, um esclarecimento. Do lado das coletividades, o objetivo permanece conciliar atratividade turística e direito à habitação, sem frear duradouramente as motivações econômicas locais. O presidente local da UNPI, Jean-Louis Racaud, não quis comentar neste momento, sinal de uma prudência à altura dos desafios.
