|
КРАТКО
|
В Ла-Рошели правило регулирования туристических арендуемых объектов, принятое в 2022 и 2023 годах агломерацией, находится под угрозой. На слушании в административном суде Пуатье докладчик предложил аннулировать эти решения, признавая необходимость действий в условиях напряженности на рынке арендуемого жилья. Судьи вынесут решение в течение трех недель, с возможностью полного или частичного аннулирования. В центре дела: равенство в обращении между владельцами, четкость критериев изменения использования и сохранение принципа компенсации.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования
Рассматриваемый во вторник, 2 сентября, судебный процесс, связанный с регулированием сезонных арендуемых объектов в Ла-Рошели, пройден критический этап. Докладчик заключил, что решения, принятые в октябре 2022 года и марте 2023 года межгосударственным сообществом под руководством Жана-Франсуа Фонтена, должны быть аннулированы. Хотя эта позиция не имеет юридической силы, она поддерживается судами в большинстве случаев и может привести к аннулированию ключевых аспектов правила, если не будет принято частичное аннулирование.
Дело возникло из-за запроса, внесенного Национальным союзом владельцев недвижимости (UNPI) – Профсоюзом владельцев, при поддержке 49 владельцев туристических объектов. Фоном служит желание сдержать рост туристических арендуемых объектов в некоторых районах, внедрив систему разрешений и компенсаций, а также сохранить предложение жилья на весь год в конфликтном городе.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования — что говорит слушание
Докладчик признает необходимость вмешательства для коллективной власти на рынке аренды, признание, которое знаменует значительный шаг вперед для Ла-Рошели по сравнению с предыдущими этапами судебного разбирательства. Также он не оспаривает принцип компенсации: в центр города и в Минимес владелец, желающий сдавать вторичное жилье, должен предложить в обмен сопоставимую недвижимость для долгосрочной аренды в другом месте города.
Тем не менее, выделяются две основных уязвимости. Во-первых, различие в обращении между физическими лицами и юридическими лицами (SCI, микро предприятия и т.д.) считается противоречащим принципу равенства. Во-вторых, критерии для разрешения (или отказа) на изменение использования признаются слишком неопределенными, так как они в основном касаются случаев отказа, не предоставляя достаточно стабильной и понятной рамки для разрешений.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования — позиции сторон
Со стороны истцов адвокат оспаривает наличие нехватки жилья на весь год, достаточной для доказательства, и считает, что правило является незаконным инструментом. В ответ коллектив напоминает, что доля сезонных арендуемых объектов превышает 10% от жилого фонда в Ла-Рошели, и их количество увеличилось примерно на 28% с момента решения в октябре 2022 года — текст, однако, так и не вступил в силу из-за приостановок, произошедших во время иска.
Мари Недельк, заместитель мэра, отвечающая за регулирование туристических арендуемых объектов, защищала механизм, который, по ее словам, адаптирован к местным особенностям, подчеркивая, что другие органы власти уже приняли схожие механизмы, утвержденные судом. После слушания она заявила о своей решимости «вести борьбу до конца», несмотря на неблагоприятные судебные обстоятельства.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования
Следующее решение, ожидаемое через три недели, может подтвердить предложенную докладчиком ориентацию или принять ее частично. Полное аннулирование заставит коллектив пересмотреть свою юридическую структуру (определения, зонирования, критерии разрешений, равенство в обращении), тогда как частичное аннулирование оставит возможность исправить проблемные моменты, например, уточняя критерии изменения использования и восстанавливая равенство между категориями владельцев.
В ближайшее время участники сектора — владельцы, управляющие, платформы — находятся в зоне неопределенности. Юридические лица, в частности, внимательно следят за вопросом о принципе равенства, который может повлиять на жизнеспособность многих местных бизнес-моделей, если различия в режимах будут отменены.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования — технические и юридические аспекты
В центре механизма компенсация отвечает логике сохранения классического арендного фонда, требуя от владельца «возвращения» на годовой рынок сопоставимого жилья, когда он убирает жилье из продажи, переводя его на сезонную аренду в наиболее напряженных зонах. Этот механизм, который докладчик считает законным, однако предполагет наличие нормированных критериев, прозрачных и применимых без дискриминации.
Вопрос критериев разрешений сосредоточен на рисках: если перечисленные условия слишком расплывчаты или ориентированы скорее на отказ чем на обоснованное решение в каждом конкретном случае, правило может подвергнуться отмене. Напротив, объективная система анализа (подтвержденное напряжение, точная локация, качество построек, влияние на вакантность, баланс с туристической экономикой) усиливает его юридическую безопасность и приемлемость.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования — дебаты, выходящие за пределы Ла-Рошели
Это дело вписывается в национальную тенденцию, где регулирование туристических арендуемых объектов становится более плотным. Для справки о текущих ориентировках полезный гид подробно описывает обязательства и возможности местных сообществ и владельцев: Регулирование туристических арендуемых объектов: что нужно знать. Налоговые вопросы также меняются, ожидаются ожидаемые изменения: Налогообложение туристических арендуемых объектов в 2025 году.
Помимо права, давление на туристические территории отражается в последних новостях: напряжение в прибрежных или островных зонах, дебаты о балансе между привлекательностью и местной жизнью. В качестве примера можно посмотреть анализ по сезонным событиям на Корсике: «Черное лето» туризма на Корсике?, вопросы касающиеся имиджа французского туризма: Туризм, мягкая сила и международная восприятие, а также устойчивость других направлений: Горный туризм и жилье.
В Ла-Рошели новое правило о туристических арендах под угрозой: докладчик требует его аннулирования
Если суд примет выводы, Сообщество агломерации Ла-Рошель должно будет переосмыслить более устойчивую структуру, используя подтвержденные элементы (необходимость действий, компенсация) и исправив те, которые будут признаны неэффективными (равенство в обращении, четкость критериев). Окно для переписывания может открыться с учетом опыта других регионов, инструменты которых были подтверждены судами.
Тем временем данный сектор остается под вопросом предстоящее решение. С точки зрения владельцев некоторые надеются на смягчение ограничений или, в противном случае, на уточнение. С точки зрения местных властей цель остается согласовать туристическую привлекательность и право на жилье, не тормозя при этом долгосрочные экономические механизмы. Местный президент UNPI Жан-Луи Ракад пока не пожелал комментировать на данном этапе, что свидетельствует о осторожности относительно значимости вопросов.
